顺应“租售并举”大潮 碧桂园, 公寓抢滩租赁市场制高点

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2018-07-12 14:20:21

日前,碧桂园租赁住房17亿元成功发行,成为市场关注的一大热点。这是该集团涉足长租公寓运营以来所开展的首次资本运作,100亿元的计划发行规模也是截至目前国内租赁住房领域最大规模的证券化产品,受到主流投资机构的青睐,国有银行、商业银行、城商行、券商等机构均表现出强烈的认购意愿。
较早之前,亿翰智库评出的一季度全国长租公寓品牌指数top20榜单显示,碧桂园长租公寓big 碧家国际社区的品牌价值跃居行业第二,超过在此领域布局更早的万科、旭辉等同行。
种种迹象显示,碧桂园长租公寓业务在仅仅一年之后已然脱颖而出,受到资本市场的高度认可,更显露出碧桂园希冀在“租售并举”的时代大潮中抢占先机的战略意图。
在国内房地产存量时代来临之际,租赁型住房当仁不让地站上了最受瞩目的风口,而国家高层的政策指引,是推动租赁住房走向前台的关键因素。
资料显示,我国从2013年首次提出建立“房地产长效机制”以来,“租购并举”逐渐成为新房地产时代的指导思想,建立健康可持续的房地产租赁市场成为房地产行业重要目标。此后,政府从2015年初开始制定一系列的政策,鼓励支持租赁市场的发展,至2017年10月,中央12次发文,明确租赁市场方向,促进行业快速前进,监管行业平稳有序发展。自此,租赁型住房的市场前景和空间逐步为传统开发商所挖掘和重视。
2015年开始,长租公寓从早期的星星之火形成燎原之势,背景多元的参与者相继涉足该领域,其中便包括国内知名的房地产开发商万科、龙湖等,以及房地产中介机构世联、链家等。截至目前,全国共有近百家集中式长租公寓品牌,门店遍布全国35个城市,门店数量集中在20~40家。
众多资本的布局并非单纯对于政策的盲从,而是因为大家已经看到了隐藏在租赁型住房里巨大的商机。有研究数据显示,我国拥有2亿人口,租赁人口约为3400万。
发达国家的租赁人口占比在30%左右,而目前我国租赁人口占比仅为12%,因此,行业内普遍认为,我国租赁人口的增长有较大空间。从租赁房屋套数占比数据看,美国、日本、德国等发达国家的占比均超35%,我国目前仅为19%,租赁房屋套数的增长会是未来趋势之一。
事实上,这一趋势在许多城市正在得到证实。58集团房产数据研究院披露的数据显示,2017年全国租房需求较2016年增长57%,第四季度租房需求较2016年同比增长71%。其中一线城市2017年租房需求量占全国总需求量的13%。新一线城市成都、杭州、武汉、重庆等12城的租房需求量占全国需求量的20%,与2016年相比上涨43%,涨幅超过一线城市。新一线城市因其经济的繁荣、政策的倾斜和城市的发展,吸引越来越多的人群在此安家。
随着租房需求量的上升,全国人均月租金也呈上涨趋势。7%。2017年全年数据显示,6~7月为租金的最高点,这与大量高校学生毕业释放了一大部分的租房需求有关,需求增加带动租金价格上涨。
更为关键的是,从租赁型行业的机构化渗透率来看,目前我国行业机构化渗透率不足5%,一线城市如北京的机构化渗透率约为10%,上海的机构化渗透率不足8%。然而国际经验上看,美国由机构持有或管理的房源占比约为30%,日本这一比例高达83%。有关专家认为,伴随着我国消费升级、租赁金融的日趋成熟以及租赁制度的逐步完善,个人持有租赁房源占比将降低,规模化专业机构的崛起将是大势所趋。而这也是众多资本和机构在过去几年不断加大租赁型公寓投入的重要原因。
在众多涉足租赁型公寓的房地产开发商中,碧桂园并非最早进入的,但其动作却十分迅猛。2017年12月20日,碧桂园发布长租品牌“big 碧家国际社区”,为都市青年提供高质量的租住产品和配套服务。与此同时,该集团提出了三年发展100万间租赁房的宏大目标。
在谈及这一战略布局的初衷时,碧桂园集团董事局主席杨国强曾表示:“‘十九大’提出‘租购并举’,这是很好的政策。我年轻的时候很贫困,曾借住在我做老师的哥哥的几平方米的房子里面,并且住了很多年。”
碧桂园商管中心相关负责人表示:在消费升级的大背景下,碧桂园将发力商业地产,计划布局购物中心、社区商业、长租公寓、文旅、办公等板块,为全龄层人民提供综合、全面、美好的生活体验。
“长租公寓业务除了承担更多的社会责任,也同时为装修业务、教育集团、金融产品等全产业链发展带来广泛的协同效应,对地产增量开发向存量运营的转型发展起到了支撑作用,拉动家电、家具等实体经济,为国家经济发展做出贡献,承载着更长远的战略方向和意图。”该负责人表示。
正是基于长租公寓在社会责任和经济效益的双重价值,碧桂园果断地迈开了自己的探索之路,并已初见成效。
据悉,碧桂园集团旗下长租公寓品牌――big 碧家国际社区,定位为“城市梦想充电站”,打造“big 寓乐圈,让生活更bigger”,让年轻人“激活新我”。碧桂园以强大big 生态圈重新定义长租公寓标准,目前已联合居住、物业、金融、商娱、健康等领域200个行业500家供应商,共同打造big 寓乐圈,并提供跨区域、跨业态的多元“寓乐”体验,为都市青年提供更好的居住产品和服务,提升他们的幸福感,提供更加美好的租住生活体验。
更为难能可贵的是,碧桂园长租公寓还将探索为年轻租客提供就业服务,打造创新创业生态,一方面借助碧桂园正在发展的科技小镇等产城融合项目,将长租社区与创新创业基地有机结合,通过关联产业创造就业机会和创业平台,另一方面发扬碧桂园非公党建优势,加强长租社群,尤其青年群体中的党建团建工作,从思想高度促进双创发展。
碧桂园集团副总裁兼营销中心总经理程光煜披露,碧桂园已经在北京、上海、广州、深圳、厦门和武汉开启了长租公寓的项目,目前,上海、武汉、深圳、厦门、广州等地10余家门店已开门迎客。
以年轻人口占比较高的深圳为例,4月14日碧家国际社区深圳西乡公园店开业,另在5月中旬有四个项目陆续开业入市。据介绍,深圳各门店均实现“小空间全功能”,均配置品牌家私家电,租客可尽享拎包入住的便捷舒适生活。
与此同时,5月5日big 碧家国际社区即将在东莞正式揭幕。值得一提的是,这是业内首次与小米有品战略合作,房间将标配米家空调伴侣、米家智能家庭礼品装等智能家居产品,公共区域则分别根据共享厨房、健身区、影音区、游戏区、前台等各功能空间定位,提供小米家庭影院、小米vr眼镜、扫地机器人、飞智黑武士x8pro游戏手柄、体脂秤、智能健身器等,为租户提供丰富的智能、时尚、年轻的智能家居体验。 正如前文所提及,长租公寓作为最新的风口行业得到众多资本的关注,仅房地产开发商就有数十家企业规划了这一业务。与同行所不同的是,碧桂园在布局的同时,对这个新的业态有着更多且更为大胆的思索。比如,其提出了独一无二的“长租城市”构想,便足以对传统观念形成很大的冲击。
“简单来说,把针对细分客群的长租公寓品牌有机组合在一起,加上社区商业及生活配套,就形成了我们的‘长租社区’。长租社区作为居住组团,再加上大产业、办公、大商业、大配套,就构成了‘长租城市’。”
碧桂园长租经营管理部相关负责人介绍,“长租城市”是该集团结合新时代消费升级需求,在全球范围内首次提出的概念。从概念上看,“长租城市”与市面上传统单点分散式的公寓模式相比,形成了可整合全业态的产品体系,可容纳大规模人口入住,为单身青年、已婚夫妇、小太阳家庭、企业等提供不同类型产品。操作模式上,则以房屋租赁reits为资金来源,打造拥有公寓、产业、文旅、商业、办公等全套体系的全业态租赁城市,但是这个城市过去它是可以卖的,未来它可能是用来租的。
对于长租城市与商业之间的相得益彰,碧桂园商管中心相关负责人十分乐观地表示:未来的商业会与“长租城市”的发展强强联合,“长租城市”可为商业输送更多的消费需求,商业是“长租城市”完美的增值配套,二者融合一体,为人民美好生活提供完整的闭环体验。
无论三年100万间租赁房目标,还是打造“长租城市”构想,碧桂园的计划都格外宏大。行业人士普遍认为,虽然租赁房运营是微利行业,但若房源达到20万间或以上,巨大的规模效应就会显现出来,从而使其经济效应随之增加。毫无疑问,碧桂园参与租赁房的动力除了积极响应国家政策承担社会责任外,在很大程度上看出了这一规模效应背后的经济效应。
碧桂园集团总裁莫斌表示:“虽然长租目前处于微利状态,但能尽到社会责任,我们很高兴。同时,碧桂园是前十强房企里面唯一一家产业链全覆盖的,我们的核心竞争力是品质好、速度快、成本低以及资源组合优势。作为上市公司,我们在尽社会责任的同时,会对股东负责,把盈利空间进一步扩大。”
能够让莫斌对此项业务的开展充满底气,离不开碧桂园强大的品牌优势、执行能力和在金融机构中获得的支持度。“金融机构对我们也非常支持,建设银行给我们长租业务200亿元授信,中信银行给我们提供300亿元长租住宅保障性基金。资金问题解决了,相信国家政策会给做长租的企业更多利好,在盈利方面和持续性方面有更多发展。”莫斌透露。
资料显示,2017年11月16日,碧桂园作为33家房企之一,与建行广东省分行签署住房租赁战略合作协议,建行将向签约企业和租户发放总额2000亿元住房租赁经营发展资金和个人租房贷款。2017年12月5日,碧桂园上海区域与建行上海分行签署战略合作协议,建行上海分行向碧桂园上海区域提供200亿授信额度,重点用于长租公寓建设运营。2018年2月8日,中国银行广东省分行与包括碧桂园在内的“广东资信20强”房企签署租赁住房金融支持战略协议,共同推动广东租赁住房市场建设……
今年2月,由碧桂园和中联基金共同实施的“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获得深交所审议通过,产品规模达100亿元。这是国内首单达到百亿级规模的同类产品,亦是租赁住房领域最大规模的证券化产品,有助于推动租赁住房、快速、专业化、规模化发展。
在业内看来,此次产品获批,是政府监管部门对龙头民企碧桂园响应国家号召、以实际行动投身租赁住房市场建设的积极回应和支持。

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